问题：《民法典》新规，承租人依法享有“优先承租权”

观点：

租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

法律依据：

《民法典》第734条第2款：“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”

立法沿革：新增规定

编辑部解读：

优先承租权是指承租人依法或者依约享有的，在租赁期限届满后以同等条件优先承租原租赁物的权利。《民法典》第734条第2款规定承租人享有优先承租权，对承租人的权益进行了一定程度的保护，防止出租人随意变更租赁关系从而影响承租人的生活经营，有效防范纠纷的产生。法定优先承租权的行使条件包括以下几个要件：

1、存在合法有效的租赁关系。租赁关系是优先承租权产生的前提。如果存在转租行为，基于合同的相对性，次承租人仅与承租人存在租赁关系，因此只能向承租人而非出租人主张优先承租权。

2、出租人继续出租房屋。承租人享有的优先承租权不能损害出租人的权益，这只有在出租人继续出租房屋的情况下才能成立，若出租人需要自用房屋或自租赁期限届满后房屋已长期无人承租，承租人主张优先承租权将损害或过分限制出租人对房屋的物权。

3、满足同等条件。承租人行使优先承租权时续租的租赁条件应当与第三人的同等，这也是不影响出租人应有权益的保障。但对于“同等条件”涵盖的内容，在理论界尚未能形成一致结论，需要在司法实践中进行综合判断或者有赖于后续立法进行明确，以保障优先承租权的有效适用。

4、在合理期限内主张。法定优先承租权的行使理应存在时间限制，否则涉及租赁物的新的租赁法律关系将无法产生及确定，法律关系长期悬而未决会导致更多的法律纠纷，也侵害了出租人和第三人的合法权益，不符合法定优先承租权设立的前提，因此，为保障承租人在合理期限内能够主张权利，出租人应当承担通知义务。